إنتعاش متزايد في السوق العقارية بالرياض

أصدرت شركة جونز لانج لاسال، الشركة الأولى في العالم في مجال الأستثمار والاستشارات العقارية أحدث تقاريرها اليوم "نظرة عامة على السوق العقارية في الرياض – الربع الأول من عام 2011" والذي يغطي قطاعات المباني الإدارية، والسكنية، ومحلات البيع بالتجزئة ودور الضيافة بالرياض.  وفقا لهذا التقرير، من المتوقع أن يشهد السوق العقارية بالرياض ارتفاع كبير في الطلب على السوق، نتيجة لتحسن المؤشرات الاقتصادية مثل ارتفاع أسعار البترول وتوقع تحقيق معدل نمو في الناتج المحلي الإجمالي يبلغ 5.7%.  ويدعم هذه الصورة الإيجابية ما اعلنته الحكومة مؤخرا عن تقديم حزمة من البرامج التحفيزية للاقتصاد والتي تهدف إلى استثمار جانب كبير من الرأسمال العام في مشروعات واسعة النطاق لتطوير القطاع العام والبنية  التحتية.

بالنظر إلى جميع أنواع الأصول العقارية في الرياض، يلاحظ أن القطاع السكنى هو أكثر القطاعات الواعدة، نظرا للنمو الكبير في معدلات الزيادة السكانية الوطنية، بالإضافة إلى تزايد أعداد العمالة الأجنبية الوافدة إلى المملكة للعمل في القطاعات "الساخنة" مثل قطاع التشييد، والرعاية الصحية، والتعليم.  وترتب على ذلك ارتفاع نمو الإيجارات بمعدل أعلى من التضخم.  وبالنسبة للتنمية، تم توجيه أكثر من نصف حزمة البرامج التحفيزية  إلى قطاع الإسكان لبناء 500.000 وحدة سكنية جديدة للأسر السعودية.  وقد أدت التعديلات التي اقترحها مجلس الشورى على قانون الرهن العقاري في تحسين المزاج العام للسوق، حيث ستؤدي تلك التعديلات إلى تشجيع الطلب على السوق ، ومن ثمة ارتفاع أسعار العقارات.

وقد أشار جون هاريس، الرئيس المناوب لشركة جونز لانج لاسال بالمملكة العربية السعودية، إلى الأتي: "تحتل  المملكة العربية السعودية  مكانا بارزا في المنطقة بسبب مناخها المستقر واقتصادها المتنامي الكبير. ولقد ساهمت حزمة البرامج التحفيزية التي قدمتها الحكومة في ارتفاع المعدل  المقدر للنمو الحقيقي في الناتج المحلى الإجمالي ليصل إلى 5.7%.  إن الثروة الاقتصادية  تغير الأن وجه الرياض، حيث أصبح هناك نظم جديدة للطرق، ومراكز تجارية،  وجامعات، ومتنزهات عامة، كما تظهر مجتمعات عمرانية في شمال وشرق المدينة. إلا أننا قلقون، ومبعث قلقنا هو أن جانب كبير من رأس المال الاستثماري يرفع من أسعار الأراضي الواقعة في أطراف المدينة، وهو ما سيؤدي إلى تعقيد عملية طرح إسكان ميسور التكلفة.  إلا إنه ولحسن الحظ توضح التصريحات الأخيرة اتخاذ الحكومة خطوات وقائية لتشجيع مشاريع التنمية ميسورة التكلفة، بما في ذلك منح أراضي بالمجان". 

على الرغم من أن القطاعين العام والخاص يشهدان ارتفاع صحي في معدلات التوظيف والعمالة،  ويمتصان مساحات جديدة من المباني الإدارية ، إلا أن السوق لا يزال يتحرك لصالح المستأجرين.  إن الزيادة المطردة في المبانى الإدارية الجديدة التي تقع على إمتداد طريق الملك فهد وشارع العليا تفوق الطلب المتزايد على المساحات الإدارية الجديدة في الرياض. ونظرا لأن المستثمرين والمقرضين يدركون الآن مخاطر عدم شغل الوحدات الإيجارية، لذا يجب تقليص عدد المشاريع الجديدة، على أنه سوف يستمر التوسع في المعروض نتيجة للبدء في تنفيذ عدد قليل من المشروعات الكبيرة للغاية التي يستغرق إنشائها وقت طويل والتي ستدخل السوق في عام 2013- 2014 .  في تلك الفترة، ستتضاعف الخيارات المتاحة للمستأجرين، ونتوقع  أن يكون هناك "توجه إلى الجودة" في قطاع العقارات الإدارية، الأمر الذي يترك المبانى الإدارية التي يتجاوز عمرها 10 سنوات تواجه مستقبلا غير مؤكد.

في عام 2011، استقرت الأوضاع في قطاع التجزئة بالرياض، بعد أن مر السوق بفترة تشبع في عام 2009-2010. هناك تدفقات محدودة للغاية من المعروض الجديد، يقابله انفاق مرتفع.  ويعزى الارتفاع في الانفاق إلى  ما شهده القطاع العام من ارتفاع في معدل العمالة، والزيادات في المرتبات والعلاوات التشجيعية.  ومع التوسع العمراني، ظهرت فرص جديدة من معارض البيع بالتجزئة الموجهة للأسرة ومراكز البيع بالتجزئة الموجهة للمجتمع التي تخدم التجمعات المحلية، وتمتاز جميعها بالجودة.  نظرا  لانخفاض الإيجارات بصورة كبيرة، ومحدودية معارض البيع بالتجزئة الجديدة،  تعكف فرق عمل الإدارة على مراجعة  الاستراتيجيات لزيادة حجم المعروض القائم ، وذلك من خلال تحسين العوامل الأساسية مثل سهولة الوصول إلى تلك المعارض، وتوافر أماكن لانتظار السيارات، والمزيج التأجيري من تجار التجزئة والمطاعم.

في الربع الأول من عام 2011  شهد سوق الفنادق اتجاها تصاعديا، حيث كان هناك ارتفاع في كل من مستويات الإشغال ومتوسط الأسعار اليومية للغرف.  في عام 2009-2010، كان حجم المعروض من الفنادق الجديدة محدود، ويشير تحليلنا للموضوع أن  السبب في ذلك يكمن في الطلب المتدني على الفنادق، والذي سوف يتم تشجيعه عن طريق تقديم عروض جذابة  من خلال إقامة  فنادق جديدة من المتوقع أن يتم تقديمها في عام 2012-2013.  بالإضافة إلى ذلك، تعمل المملكة العربية السعودية  على تشجيع الطلب على الفنادق من خلال طرح  مبادرات متنوعة  لدعم التوسع في صناعة السياحة المحلية.

مؤشرات السوق الهامة الأخرى

لا يزال قطاع تجارة الأراضي هو أكثر القطاعات نشاطا في سوق الأستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية، حيث شهد سوق الرياض ارتفاع في حجم تجارة الأراضي، وهو ما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي خلال الربع الأول من عام 2011.

بدأ  الملاك يدركون أهمية  إدارة العقارات والمرافق، وهم يقومون الأن بإعداد إستراتيجات جديدة.

تقود الأن شركات وهيئات القطاع العام  عملية الاستثمار والتنمية.  كما أن الخطط المتعلقة ببناء 500.000 وحدة سكنية جديدة  وتوجيه جانب كبير من الاستثمارات إلى قطاعات البنية التحتية، والمواصلات، والرعاية الصحية، والتعليم، سوف تعمل على تقوية هذا الدور الذي تقوم به تلك الشركات والهيئات.

ما زال سوق المباني الإدارية يشهد زيادة في حجم المعروض الجديد في السوق، ونتيجة لذلك، ارتفعت نسبة  الأماكن الشاغرة  في الأحياء التجارية الرئيسية إلى 18%.  وبينما هناك طلب قوى على المباني الإدارية، إلا إنه  من غير المحتمل أن يكفى لمقابلة المستويات الجديدة لحجم المعروض منها، الأمر الذي سيؤدي في النهاية إلى مزيد من الانخفاض في متوسط أسعار الإيجارات خلال عام 2011.

سيظل سوق المباني الإدارية يفضل نظام التأجير خلال الثلاث سنوات القادمة.  وسيكون هناك فرص  لبيع الوحدات القائمة وشراء وحدات  أفضل منها، وتحسين أماكن العمل، وتحسين مستوى الأمن بها، وزيادة أعداد أماكن إنتظار السيارات.

على الرغم من ارتفاع حجم مبيعات التجزئة في ضوء حزمة البرامج التحفيزية التي قدمتها الحكومة، فإن الإيجارات مستقرة، ونسبة خلو العقارات ارتفعت في المراكز الثانوية خلال الربع الأول من عام 2011.

لا تزال فرص التنمية متاحة أمام مراكز البيع بالتجزئة في المجتمعات الجديدة، حيث يوجد هناك  توسع  في حدود المدينة،  ويتم إنشاء  مناطق سكنية جديدة.

تشهد الوحدات السكنية ارتفاع متزايد في أسعار الإيجار والبيع، ويجب أن يستمر هذا الاتجاه التصاعدي خلال عام 2011.  كما يجب أن تبدأ الاصلاحات في الرهن العقاري ومبيعات الوحدات التي لم يتم إنشاءها بعد،   في إنعاش الطلب على العقارات في عام 2012.

ادرك القائمون على عملية التطوير وجود طلب قوي على الإسكان ميسور التكلفة، ولكن يظل ارتفاع أسعار الأراضي، والاعتماد على أساليب الإنشاء والبناء التقليدية من أهم العوائق التي يواجهها القطاع الخاص لتقديم إسكان ميسور التكلفة في الرياض.

وصل سوق الفنادق في الرياض إلى مرحلة الإنعاش في الربع الأول من عام 2011، حيث شهدت تلك الفترة ارتفاع في كل من متوسط سعر الغرفة الفندقية وإيرادات الغرفة الفندقية المتاحة، مقارنة بذات الفترة من عام 2010.